Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, d. h. sie wird von der Gemeinde erhoben. Wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird, regelt das Grundsteuergesetz. Daneben findet für die Bewertung des Grundstücks das Bewertungsgesetz Anwendung. Besteuert werden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Betriebsgrundstücke und Gebäude, ob zur Land- und Forstwirtschaft gehörig oder nicht. Besteuert werden auch Teileigentum, Erbbaurechte und privates Wohneigentum (zum Beispiel eine Eigentumswohnung). Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Wenn der Hebesatz aber für mehr als ein Jahr gleich ist, kann die Gemeinde die Grundsteuer auch für mehrere Jahre festsetzen. Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch zum 1. Juli in einem Betrag entrichtet werden.

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B. Die Grundsteuer "A" (agrarisch) wird auf Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer "B" (baulich) für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude bzw. Wohnungen erhoben.

Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. In den neuen Bundesländern sind für land- und forstwirtschaftliches Vermögen sog. Ersatzwirtschaftswerte Berechnungsgrundlage; für bestimmte Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser erheben die Gemeinden selbst ohne Mitwirkung der Steuerverwaltung auf der Grundlage einer Ersatzbemessungsgrundlage die Grundsteuer. Die Grundsteuermesszahl dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages und richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart.

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt.

Stufe 1: Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert. Dabei stützt es sich auf das Bewertungsgesetz und wendet in der Regel das Ertragswertverfahren an. Das Amt erlässt dann den Einheitswertbescheid.

Stufe 2: Das Finanzamt errechnet auf Basis des Einheitswerts den Grundsteuermessbetrag. Hierbei wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt:

• bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben 6 Promille (= sechs Tausendstel),
• bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts,
• bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille,
• bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille.

Das Finanzamt erlässt dann einen Grundsteuermessbescheid, er ist die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Die Gemeinde erhält eine Zweitschrift.

Stufe 3: Die Gemeinde ermittelt die zu zahlende Steuer. Dazu nimmt sie ihren individuellen Grundsteuerhebesatz und multipliziert ihn mit dem Messbetrag.

Die Festlegung des Hebesatzes erfolgt durch den Beschluss des Gemeinderates. Die Gemeinde ist bei der Festsetzung der Höhe des Hebesatzes relativ frei. Die Höhe der Grundsteuer kann aber, wenn auch meist in einem bescheidenen Rahmen, Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung (durch Zuzug bzw. Wegzug) haben.

Grundstücksverkäufe wirken sich erst auf den 1. Januar des Folgejahres aus. Bis dahin muss die Grundsteuer gezahlt werden, wie zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§§ 9 und 10 Grundsteuergesetz). Das heißt: Wer am 1. Januar Eigentümer und Steuerschuldner war, schuldet die volle Jahressteuer. Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage gibt es aber einige Kommunen, die aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung die Steuerpflicht z.B. auf den der Grundstücksübergabe folgenden Monatsersten umschreiben.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundsteuer auf Antrag erlassen werden. Näheres regeln §§ 32–34 GrStG. Diese Regelung ist besonders interessant für Besitzer von Objekten, die dem Denkmalschutz unterliegen. Wenn hier die Kosten höher sind als die Erträge, besteht ein Rechtsanspruch auf einen Erlass. Anträge müssen immer bis zum 31. März für das Vorjahr gestellt werden. Ein dauerhafter Erlass ist möglich.